Production d’habitat abordable en France

par Doc genie civil
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Pour la production d’un habitat plus abordable 

Quel rôle pour les acteurs du logement en France ?


   Introduction

Le logement inabordable

La réflexion sur la nécessité de production de logements abordables part du constat que pour certains ménages français, le logement est inabordable par rapport à leurs capacités financières. En effet, la crise économique, l’augmentation spectaculaire des coûts de construction, la spéculation et la raréfaction foncière ne cessent de peser sur les prix de vente des logements, fragilisant les mobilités résidentielles des foyers modestes.
On remarque une déconnection inédite entre les prix immobiliers et les revenus depuis le début des années 2000. Durant la première décennie, les prix d’acquisition des biens immobiliers ont doublé en France, tandis que les revenus des ménages n’augmentaient que de 33%. Malgré la crise économique et le ralentissement du marché immobilier, les prix demeurent à haut niveau, bien qu’orientés aujourd’hui à la baisse. Cette distorsion inédite entre l’évolution des prix immobiliers et l’évolution des revenus des ménages a contribué à faire émerger dans de nombreuses collectivités la question du logement abordable : c’est le constat que les classes moyennes d’un territoire, comme la Métropole grenobloise, parviennent difficilement à y acquérir un bien immobilier. Le marché de l’accession est particulièrement difficile d’accès pour les primo-accédants : les appartements neufs de plus de 70 m2 ne sont accessibles qu’aux familles les plus aisées comme nous le verrons dans le développement. Le segment de l’accession sociale se développe, mais ne peut répondre à l’ensemble des besoins des ménages modestes.
Aujourd’hui de nombreuses familles des couches moyennes quittent le cœur de l’agglomération grenobloise pour bénéficier d’un rapport surface/prix plus appréciable en périphérie plus ou moins éloignée, ou bien sont contraintes d’acquérir des biens énergivores. Rendre le logement en accession plus abordable conjugue donc des enjeux à la fois sociaux, démographiques et écologiques.

   Au sommaire:

Chapitre 1 : Le logement abordable, une réponse nécessaire à un marché déconnecté, le cas de Grenoble Alpes Métropole

I. Une offre de logements en accession privée en inadéquation avec la capacité d’achat des ménages

  • A. Un marché immobilier conjoncturel avec un niveau de prix de l’immobilier élevé
  • 1. Des facteurs favorisant la montée des prix du marché de l’immobilier
  • a. Le foncier
  • b. La progression des prix des consommations intermédiaires
  • c. La hausse du coût la main d’œuvre
  • d. Normes, réglementations, un millefeuille de contraintes
  • e. Les politiques urbaines 
  • 2. Etat des lieux du marché immobilier sur Grenoble-Alpes-Métropole 
  • B. Une diminution généralisée du pouvoir d’achat immobilier des ménages
  • 1. Une conjoncture nationale paradoxale
  • a. Des taux d’intérêt bancaires historiquement bas 
  • b. Un taux de chômage élevé et des revenus qui n’augmentent pas
  • 2. Etat des lieux des revenus des ménages de la Métropole grenobloise
  • 3. Analyse de la capacité d’achat immobilier des ménages de Grenoble Alpes Métropole

II. Des logements à prix maîtrisés : la réponse des politiques publiques d’habitat

  • A. Qu’est-ce qu’un logement abordable ?
  • B. Comment sécuriser le caractère abordable du logement sur le long terme ?
  • 1. Les clauses limitatives du droit de libre disposition
  • a. La clause d’inaliénabilité
  • b. Les autres clauses restrictives du droit de libre disposition
  • 2. Les clauses ayant pour objet de limiter la libre affectation de l’usage du bien par l’acquéreur
  • 3. Les clauses tendant à assurer le remboursement des aides accordées par la
  • collectivité
  • a. Le maintien au prix ou le remboursement de la plus-value de la vente des
  • charges foncières
  • b. Le remboursement de l’aide financière accordée à l’acquéreur
  • C. Les pratiques françaises en matière de logements abordables 

Chapitre 2 : Quels leviers pour la production d’un habitat abordable ?

I. Rôle de l’Etat et de la collectivité

  • A. Les aides de l’Etat et de la collectivité
  • 1. Les prêts réglementés
  • a. Le Prêt à Taux Zéro
  • b. Le Prêt Accession Sociale
  • c. Le Prêt Social Location Accession
  • 2. Les aides financières
  • a. Les aides de l’Etat
  • b. L’aide de Grenoble Alpes Métropole
  • c. L’aide du département de l’Isère
  • B. La constitution de réserves de foncier public
  • 1. Les cessions à prix réduit aux opérateurs immobiliers
  • 2. Le Bail Réel Immobilier
  • II. Rôle de l’aménageur et de l’urbaniste
  • A. Intégrer les réalités opérationnelles aux outils de planification urbaine
  • B. Intégrer les coûts des constructions dans la conception des projets d’aménagement
  • C. Traiter différemment la place du stationnement

III. Eléments de bilan de l’appel à idées « Habitat abordable, urbanité désirable »

sur le rôle des opérateurs immobiliers et des maîtres d’œuvre

  • A. Le cahier des charges de l’appel à idées
  • 1. Composition des équipes
  • 2. Choix d’une catégorie
  • 3. Les enjeux de l’appel à idées
  • B. Eléments de bilan, comment optimiser le prix de vente d’un logement ?
  • 1. Généralités
  • 2. Les familles de solutions soulevées pour optimiser le prix de vente
  • a. Forme urbaine
  • b. Conception, construction et organisation du chantier
  • c. Commercialisation
  • d. Réduction des frais annexes
  • C. Les projets des lauréats de l’appel à idées
  • 1. Lauréats de la catégorie 1 « idées à développer »
  • a. Equipe ACCELIA et CR&ON.
  • b. Equipe SAFILAF et BRENAS ET DOUCERAIN
  • c. Equipe R2K
  • 2. Lauréats de la catégorie 2 « idées opérationnelles » 
  • a. Equipe VINCI et AIA ASSOCIES
  • b. Equipe ISERE HABITAT et CHAPUIS ET ROYER
  • c. Equipe PLURALIS et A-TEAM
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE
TABLE DES ILLUSTRATIONS
LISTE DES SIGLES
TABLE DES ANNEXES

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